راهنمای خرید خانه

بدون شک خرید خانه یکی از تصمیم‌های مهم زندگی شماست. مهم نیست برای اولین بار می‌خواهید خانه بخرید تا از مستاجر بودن خلاص شوید یا برای سرمایه‌گذاری خرید مسکن را انتخاب کرده‌اید؛ در هر صورت قرار است پول هنگفتی را که حاصل سال‌ها پس‌انداز شما بوده صرف این کار کنید. پس قبل از هر اقدامی باید اطلاعات خود را در زمینه خانه افزایش دهید تا بتوانید تصمیم‌‌گیری درستی داشته باشید.

مکان: دید سرمایه‌گذاری داشته باشید!

قاعدتا این که خانه مورد نظر در چه محله‌ای واقع شده باشد، در قیمت آن اهمیت بسیار زیادی دارد. علاوه بر آن شما حتما باید برآوردی از آینده محل نیز داشته باشید. برای مثال به این فکر کنید که کدام محله پتانسیل بیشتری برای پیشرفت دارد؟ اجازه بدهید مثالی برای شما بزنم. ۲۰ سال پیش منطقه ۲۲ شهر تهران بیشتر شبیه به بیابان بود تا محله‌ای از شهر، ولی پتانسیل بالای این محله سرمایه‌های زیادی را به سمت خود جذب کرد و امروز اگر از اتوبان شهید خرازی عبور کنید برج‌های نوساز این محله توجه شما را جلب خواهد کرد. طرح‌های عمرانی بزرگ را شناسایی کنید و محله‌های بزرگ مجاور آن را زیر نظر بگیرید!

زمان: حتی در رکود نیز سود کنید!

یک سرمایه‌گذار حرفه‌ای می‌داند چه زمانی خرید کند و چه زمانی بفروشد. زمانی که خرید و فروش ملک کم است و مسکن دچار رکود شده، قیمت ملک پایین می‌آید. در این وضعیت شما می‌توانید با پیش‌بینی زمان بازگشت رونق به مسکن، خرید کنید تا به موقع بتوانید بفروشید. نکته مهم دیگر این است که باید به فصل معامله دقت کنید. برای مثال در ماه رمضان معاملات کمتری انجام می‌شود بنابراین ممکن است گزینه‌های کمتری پیش رو داشته باشید.

چگونه خانه بخریم؟

شما برای خرید مسکن دو گزینه پیش رو دارید: گزینه اول خرید به صورت نقدی و گزینه دوم خرید با استفاده از وام و اوراق است. گزینه‌ای را انتخاب کنید که بیشترین بازدهی مالی را برای شما داشته باشد. خرید نقدی الزاما پربازده‌ترین وضعیت خرید نخواهد بود، ( پیشنهاد میکنم برای اطلاع دقیق از تسهیلات مسکن و انتخاب مناسب آنها این مقاله را مطالعه کنید)

هنگام خرید خانه به چه نکاتی توجه کنیم؟

۱- هنگام خرید خانه به این نکته توجه کنید که برخی وام‌ها به خانه‌های بالای ۱۲، ۱۵ و ۲۰ سال تعلق نمی‌گیرد. از طرفی اگر خانه‌ای با سن بالای ۳۵ خریداری می‌کنید به تعداد واحدهای ساختمان توجه کنید. خانه‌هایی با سن بالای ۳۵ عملا کلنگی محسوب می‌شوند و ارزش آن‌‌ها بیشتر مربوط به زمین ملک است. با توجه به این‌که هرچه سن خانه و اپارتمان بیشتر باشد مخارج آن نیز بیشتر خواهد شد، اگر توان مالی بالایی دارید ترجیحا آپارتمان نوساز خریداری کنید.

۲- نکته کلیدی: سن خانه یکی از اعدادی است که به سختی می‌توان آن را فهمید. عددی که در سند یا پایانکار مشاهده می‌گنید عدد واقعی سن خانه نیست، زیرا ممکن است سند یا پایانکار خانه پس از گذشت چند سال از ساخته شدن ساختمان صادر شده باشد. سن واقعی ساختمان را می‌توان از روی قبض برق متوجه شد. سالی که کنتور برق راه‌اندازی شده است، سال واقعی ساخته شدن ساختمان است.

۳- اگر در محله‌ای شلوغ زندگی می‌کنید، حتی اگر ماشین ندارید نیز آپارتمانی با پارکینگ خریداری کنید. شاید اکنون نیازی به پارکینگ نداشته باشید ولی هنگام فروش ابتکار عمل بیشتری خواهید داشت.

۴- هر زمان که شما در بنگاه مشاورین املاک خرید و فروشی انجام می‌دهید حتما باید کد رهگیری بگیرید. کد رهگیری باعث می‌شود فروشنده نتواند همزمان خانه را با چند نفر معامله کند و خیال شما از این بابت راحت خواهد بود.

۵-سعی کنید تا جای ممکن خانه پیش‌خرید نکنید، با توجه به اینکه نمی‌توان برای خانه ساخته نشده کد رهگیری دریافت نمود، با پیش‌خرید خانه ریسک نکنید.

۶-توجه کنید که در فرایند خرید خانه، تحت تاثیر حرف‌های غیرمنطقی مشاورین املاک یا فروشنده قرار نگیرید. بدون در نظر گرفتن گفته‌های آنها تصمیم‌گیری کنید.

۷-با وجود قیمت پایین‌تر ترجیحا آپارتمان طبقه ۴ بدون آسانسور را نخرید. فارغ از سختی که رفت و آمد به طبقات بالا برای شما خواهد داشت، مشتریان این طبقات کمتر هستند. در وضعیت رکود مسکن، حتی طبقه همکف نیز به سختی معامله می‌شود، پس با خرید آپارتمانی در طبقه ۴ ریسک نکنید. طبقه ۴ بیشتر برای اجاره دادن استفاده می‌شود.

۸-به تعداد واحدها توجه کنید. هر چقدر ساختمان کم واحدتر باشد بهتر است و هرچه تعداد واحدها بیشتر باشد، تقاضا برای آن کمتر است.

۹-ممکن است فروشنده به صورت وکالتی خانه را خریده باشد، در این حالت اولا مطمئن شوید شخصی که وکالت داده است مالک اصلی خانه باشد و تاریخ انقضای وکالتنامه نیز نگذشته باشد، دوما از درج اختیار فروش در وکالت نامه اطمینان حاصل کنید. احتمال دارد فروشنده نیز از شخصی خریده باشد که او هم به صورت وکالتی خانه را خریداری کرده، و یا حتی ۳ یا ۴ نفر به صورت وکالتی از هم خریده باشند، در این حالت علاوه بر بررسی موارد ذکر شده، مطمئن شوید همه اشخاص حاضر در این چرخه در قید حیات هستند، زیرا اگر یکی از آنها فوت کرده باشد ممکن است با چالش‌های متعددی مواجه شوید.

۱۰-مشخصات ملک را با آنچه در سند ثبت شده است مطابقت دهید. به پلاک ثبتی، آدرس، کروکی و کد پستی درج شده در سند توجه کنید.

۱۱-اگر ملک مورد نظر در حال حاضر در دست مستاجر است، پیش از معامله تکلیف مستاجر را مشخص کنید.

۱۲-اگر ملک دارای پارکینگ اختصاصی و انباری خارج از خانه باشد، این موضوع باید در سند آمده باشد. قبل از معامله آن را چک کنید.

۱۳-سعی کنید ملک را به صورت وکالتی خریداری نکنید و همه مراحل ثبت سند ملک به نام خودتان را انجام دهید.

۱۴-برای پیدا کردن گزینه‌ها می‌توانید به سایت‌های مربوط به ملک مثل دیوار، شیپور، آلونک، ملکانا و… مراجعه کنید و عکس‌ها و شرایط گزینه‌ها را ببینید و یا حضوری به مشاورین املاک رجوع کنید. برخی از این سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها (مثل ملکانا) دارای تور مجازی هستند و به کمک آن شما می‌توانید به طور کامل فضای داخل و بیرون خانه را ببینید. با استفاده از تور مجازی میتوانید بدون حضور فیزیکی، درون خانه را مشاهده کنید. همچنین برای دستیابی به گزینه های بیشتر می‌توانید آگهی‌های مربوط به املاک در روزنامه همشهری و سایت راهنما را نیز بررسی کنید.

۱۵-به نورگیر بودن خانه توجه کنید. نورگیر بودن یک مزیت محسوب میشود؛ آپارتمان‌هایی که با برجهای بلند محاصره شده‌اند نورگیری کمتری داشته و همچنین منظره کمتری در اختیار شما قرار خواهند داد.

۱۶-آرامش شما در این خانه وابسته به همسایه‌هایتان است. حتما قبل از خرید از چند نفر پرس‌و‌جو کنید تا اگر رفتارهای مشکوک یا سر و صدای بیش از حد در ساختمان وجود دارد پیش از خرید متوجه شوید.

۱۷-هنگام بازدید از خانه، توجه کنید که دیوارها و سقف طبله نکرده باشند و رطوبت نداشته باشند. (داخل کمدها و سرویس بهداشتی و راه‌پله را نیز نگاهی بیندازید که طبله نکرده باشند)

۱۸- به کمدها و کابینت‌ها توجه کنید. کابینتهای ام دی اف از فلز بهتر هستند. به کیفیت تجهیزات به کار گرفته شده در خانه نیز توجه کنید.

۱۹-قبل از خرید مکان پارکینگ خود را بررسی کنید و نگاهی به شیب رمپ پارکینگ بندازید تا از مناسب بودن آنها مطمئن شوید.

۲۰-ساختمانها(خصوصا برجها) باید استانداردهای مواجهه با حریق را رعایت کنند. برای مثال وجود کپسول آتشنشانی در طبقات و راهرو و لابی و وجود پله اضطراری را بررسی کنید.

۲۱-یکی از مسائلی که در برخی شهرها مثل تهران بسیار اهمیت دارد موضوع زلزله است. پیش از خرید مطمئن شوید ساختمان روی گسل قرار نداشته باشد. همچنین اطمینان از استحکام ساختمان پس از ساخته شدن ساختمان دشوار است ولی میتوانید با بررسی قطر ستونها از استاندارد بودن اندازه آن برای مواجهه با شرایط زلزله مطمئن شوید.

۲۲-یکی دیگر از مسائل مهم، بر ساختمان است. ساختمانهایی که مرزشان با کوچه کم است و فقط درب ورودیشان با کوچه مرز دارد عمدتا قیمت ارزانتری نسبت به باقی ساختمانها دارند. (این اختلاف قیمت کم است و در موارد معدودی نیز این شرایط میتواند حسن محسوب شود)

قیمت خانه در تهران

قیمت خانه در تهران و در محله های مختلف هر روز فرق میکند. اما برای اینکه متوسط رنج قیمت خانه و تعداد معاملات در مناطق ۲۲ گانه تهران را بدانید میتوانید از جدول زیر استفاده کنید:

محاسبه کمیسیون املاک:

حق‌الزحمه‌ای که شما باید به مشاور املاک بپردازید مطابق با آخرین دستورالعمل اتحادیه صنف مشاورین املاک برای خانه‌هایی با قیمت کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان برابر است با نیم درصد مبلغ خانه به علاوه ۹ درصد از این مبلغ مربوط به مالیات بر ارزش افزوده برای هر طرف از قرارداد و برای خانه‌هایی با قیمت بیشتر از ۵۰۰ میلیون تومان برابر است با به ازای ۵۰۰ میلیون تومان اول، نیم درصد مبلغ خانه و به ازای مابقی آن، بیست و پنج صدم درصد مبلغ خانه به علاوه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده برای هر طرف از قرارداد.

برای محاسبه حق‌الزحمه مشاورین مسکن می‌توانید از ماشین‌حساب ذیل استفاده کنید: